“西北國企第一單”：募資6.5億！70年“老資產”也能發CMBS？

4月28日，西部證券-陜城投集團人民大廈資產支持專項計劃（下稱“人民大廈CMBS”）成功發行，發行規模6.5億元。這是西北首單國企物業CMBS項目，其對于全省盤活房地產存量而言極具創新示范效應。

就在今年2月，陜西省印發《陜西省高質量項目推進年行動方案》，提出盤活存量資產200億元以上，陜投集團已通過實際行動快速作出響應。

西北國企首單：募資6.5億元

人民大廈CMBS基礎信息是，原始權益人為陜投集團，計劃管理人為西部證券，資產服務機構為陜城投集團和西安人民大廈公司。驚訝之處在于，其標的資產正是西安百姓熟知的地標性建筑西安人民大廈。

要知道，1953年11月建成的西安人民大廈，距今已經70年了，且在2014年被列為陜西省第六批省級文物保護單位。

當然，并非把人民大廈整個建筑群都拿來作為標的資產?！拔覀儚?022年6月份開始對資產進行梳理，把不可抵押的文物部分排除之后，將符合產品邏輯和監管政策要求的底層資產入池”，西部證券債務融資部項目組人員介紹。

進一步來看，標的資產具體為人民大廈A（索菲特酒店）、B樓及餐飲會議中心與兩個配套設施（供熱的能源樓和職工宿舍），前三個分別對應下圖中5、7和N。

（圖：人民大廈）

CMBS的底層資產是房地產抵押貸款的現金流。經了解之后，我們認為，人民大廈CMBS標的資產各項表現真的很優質。

以酒店資產為例，A樓索菲特酒店擁有178間客房及套房，從2016年大修之后到2019年疫情之前，入住率為70.09%，比對西安五星級酒店，這一數字是很能打的。再者，西安索菲特人民大廈由全球著名酒店集團法國雅高運營，亦是其在中國的旗艦店，品牌效應顯著?！霸谖靼惨咔殪o默之后僅一個月，入住率就迅速反彈到歷史均值水平，疫情三年也是實現盈利的”。

由于發行方式是私募，標的資產具體財務表現不便公開披露?！暗w來看，最差年份的收入也是保持在6000萬元以上的水平”，西部證券債務融資部項目組人員說道。

人民大廈CMBS優先級證券僅一檔，規模為6.48億元，票面利率為3.8%，占總發行規模的比例為99.69%。募集資金6.5億元占物業估值（10.05億）的比例為64.68%，產品期限共12年，募集資金主要用于償還負債和補充營運資金。

行業第18：儲備商業物業超20個

人民大廈CMBS的計劃管理人是西部證券。從市場上看來，“首單”“首個”等開創性創新產品背后，過程中往往蘊藏著不同程度的困難與挑戰。

事實果真如此，人民大廈CMBS申報過程中，西部證券快速響應，在短時間內形成了四版匯報材料，最終拿到無異議函。

首次是遇監管政策調整，人民大廈CMBS亦是首批受到新監管政策影響的CMBS項目，彼時，西部證券在疫情尚未完全結束之際，克服困難出具了第一版現金流預測數據及匯報材料；接下來隨著標的資產年度數據披露，以及對其發展思路的充分理解，結合資產證券化最新指引出臺相繼出具二三版匯報材料，最后一次建立在密切關注春節西安旅游市場最新動向之上，并第一時間迅速形成第四次匯報材料。

這期間，西部證券對新政精準吃透，快速高效響應以及處理復雜狀況的專業化能力展露無遺。當然也離不開陜城投集團的精心配合。

“積極響應陜投集團“三化”經營路徑，通過資產證券化手段，減輕了酒店經營壓力，對公司自身業務發展也是一個較大幫助?！标兂峭都瘓F相關工作人員說道。

（圖：陜西信息大廈）

“目前僅陜西地區儲備的商業物業超20個，工業地產超10個，其中正在推進的就包括陜西信息大廈等項目?！?span class="mgc">西部證券工作人員介紹。

經查詢看到，陜西信息大廈亦是古城西安的地標性建筑之一，曾是西北第一高樓，是西安第一個集國際五星級酒店、5A級寫字樓及商業配套為一體的綜合性高端商務大廈?？梢孕岬健拔鞅笔讍巍钡膭撔率痉缎呀涢_始顯露。

實際上，作為“大投行”構成部門之一，西部證券債務融資總部及資管分公司長期深耕資產證券化業務，其專業能力、創新能力和溝通協調能力已在市場激烈競爭中得到認證，除了這次“西北首單”之外，還參與設立了多單市場首單項目。譬如上海首單長租公寓CMBS產品“西部證券-上海城投控股-寬庭住房租賃資產支持專項計劃”。

這一優秀表現通過排名獲得確認。2022年西部證券作為管理人位列ABS發行規模排名券商全行業第18位、發行管理支數排名券商全行業第19位。2022年半年報披露，西部證券債券主承銷收入及主承銷金額同比大幅上升。

（圖：西部證券擔任計劃管理人的ABS項目（節選），來源于wind）

就在年初，西部證券黨委書記、董事長徐朝暉表示，“作為資本市場的中堅力量，證券公司通過投行與私募股權業務為實體經濟尤其是高科技企業直接融資提供金融服務，是發揮自身專業優勢，賦能實體經濟的第一要義。在我們看來，以“西北國企第一單”CMBS項目盤活存量為典型代表，西部證券正持續加碼賦能本土實體經濟。

值得補充的是，2022年西部證券資管分公司曾先后將“前沿獎2022年度最佳CMBS/CMBN”獎項、“ABS優秀管理人”獎、“金萃獎-年度卓越CMBS產品”和“2022中國證券業君鼎獎創新資管計劃”等獎項榮譽收入囊中。

陜投集團：傾力高質量發展

作為陜投集團子公司，陜城投表示，人民大廈CMBS是陜投集團踐行國企擔當、盤活存量資產、促進落實金融與實業“兩輪驅動”的發展戰略和落實“資源資產化、資產資本化、資本證券化”的“三化”經營路徑重要舉措。未來在陜投集團的領導下，陜城投集團將有更多的優質物業走向資本市場，對陜投集團、陜西省乃至西北地區實現資產盤活、創新發展道路都具有重要的意義。

就在年初，《陜西省高質量項目推進年行動方案》（下稱方案）印發，其中提到爭取全年首發募集資金100億元以上和盤活存量資產200億元以上等。媒體曾刊文《陜西“高質量”指標曝光：100億IPO！200億REITs！民企投資8%！》記錄。

公開資料顯示，陜投集團在陜西“三個年”活動背景下，正在傾力全省高質量發展。以“兩輪驅動”之一的金融端為例。

1：陜能首發募資72億：作為陜投集團子公司，陜西能源（001286）趕上全面注冊制改革，4月10剛正式登陸資本市場，募資額達72億元，超募12億元，也是首批10只主板注冊制新股募資規模最大的。僅這一項即完成方案目標超70%。

2：人民大廈CMBS募資6.5億：人民大廈CMBS標的資產均屬陜投集團，這次雖募資6.5億元，但作為西北首單國企物業CMBS項目，其對全省后續儲備項目創新示范帶動效應，有望助推200億元目標加快實現。

除此之外，陜投集團在金融端助推“秦創原”和地市高質量發展方面動作不斷。

1：秦創原端投早投?。鹤庸娟兺顿Y本和西咸出資主體發起設立的“秦創原科創母基金”，是一支融“子基金+直投”于一體的市場化母基金，首期基金已布局中科創星、深創投、達晨財智等主力基金及專業基金，通過投資及子公司落地已支持秦創原總窗口項目12個，合計金額3.25億元。

投資項目“高質量”特征顯著，如星環聚能和質子汽車等，前者2021年10月成立，秦創原科創母基金通過旗下“秦創原硬科技基金”在2023年1月就注資進場，并帶動近20家省內外機構紛紛加注這個“天使級”項目。后者拿到秦創原科創母基金出資（2022年10月）時，公司才剛剛成立了6個月，后獲得“國家隊”混改基金加注。

2：地市端出資“榆煤基金”：子公司陜投資本出資榆煤基金，持股比例20%。后者位于榆林，主要管理國內規模領先的精細化工產業基金，助推產業升級。其“Pre-招商”模式下的投資招引項目，亦顯露出高質量特征。具體表現在《LP擴容！首破60億！榆煤基金能否“熨平周期”？》有所整理。

當然，還有保積極發揮資管功能暢通企業融資渠道的西部信托等，均指向了陜投集團金融端助推本土實體經濟高質量發展。

期待以西北首單國企物業CMBS項目為起點，在創新示范效應帶動下，擁有巨大市場潛力的陜西的盤活存量工作在“三個年”背景下加速前行。